楼市避雷指南:达州的这些房子不要碰!

可能在很多人眼中

只要房价一直涨,买房就不亏

投资住房可谓无往不利

但不是每一套房子都值得去投资

也不是任何和房子沾边的资产

都可以大胆放心去投资

而接下来这几种房子

在购买时尤其要谨慎注意

商住公寓:被忽视的高税费

虽然在很多大城市甚至是国外,公寓比较受欢迎,但是在中国政策待遇上,公寓和住宅还是有一定差别的。

第一,公寓一般属于商业地块,土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权有70年之久。而且在产权问题上,住宅已经明确到期可自动续期,而公寓目前却没有相关信息。

第二,公寓的流动性远远不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税契税个税等方面的优惠,税费成本只有2-5%;而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右。

其三,很多公寓价格之所以低于住宅,不仅因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,而且没有学位配套,水电费用也是按照更高标准的商业处理,贷款年限远低于住宅,实质成本并不低。

法拍房:天上不会掉馅饼

任何一种商品,只要价格低于市场价,都会有市场之外的理由。

法拍房就是如此。法拍房一般七折起拍,最终成交价会远远低于市场价,但这种所谓的“便宜”,是以其存在较大风险为前提的。这一折扣,就是典型的风险溢价,承担不了风险,就不要轻易触碰。

简单而言,法拍房大多都涉及债务纠纷,弃房断供的比例不高,多的是借贷纠纷,部分还附带租赁合约,不仅清场不易,面对租赁合同,还得承受“买卖不破租赁”的代价,自己买的房子未必能轻易住进去。

但是不带收尾、地段一流的法拍房,其最终竞拍价格一般不会离市场价太远,也就不存在捡漏之说。而问题较多的法拍房,固然便宜,但这些风险会令人不堪其扰。

小产权房:无保障的灰色雷区

小产权房,顾名思义,是没有完整产权的房子,多集中于城中村。正是因为缺乏完整产权,未缴纳土地出让金,所以其价格远远低于正常房价。

在不动产登记过程中,包括顶层在内的多地都纷纷强调:防止小产权房通过不动产登记合法化。

同时,在现有的房地产环境下,小产权房短期转正的可能性微乎其微。更关键的问题是,如果一旦面临城中村改造,购房者未必能获得赔偿。最终,容易落得竹篮打水一场空的下场。

所以,如果不是迫不得已,先不要去考虑小产权房。

自持商品房:被政策封堵而死

这一轮楼市调控最大的创新,就是推出一系列自持商品房地块,从而为租售并举提供真正的突破。

所谓自持商品房,指的是开发商需要长期自持、整体登记、不得分割、必须用于租赁的房源。在现实中,一些开发商将自持商品房分割,并以签订长达20年的租赁合同,来实现“明租实卖”的目的。

这种潜规则,在这两年可谓甚嚣尘上,通过“明租实售”,这些自持商品房就有了小产权房和公寓的双重特色,租金回报率相对较高。

但问题是,政策已经开始对这类商品房进行封堵。早在7月,杭州就出台政策,自持商品房租期不得超过10年,且单次收取租金不超过1年,一年内的租金不得上调

蒙眼买房的时代已经过去

这种背景下,买房尚且需要谨慎,更何况小产权房、公寓、自持商品房和法拍房?

蒙眼买房的时代已经过去,每个人都要守好自己的财富。


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